Social housing tra Milano e l’Europa.

Social Housing1 Social housing tra Milano e l’Europa.Se siete degli assidui lettori de LoSgamato, vi sarete di certo accorti che Gog & Magog hanno già affrontato la “questione casa” molto tempo fa, mettendo in luce la penuria di alloggi popolari. (link per i lettori un po’ meno assidui).

Negli ultimi giorni il tema è tornato ad essere bollente, anche grazie alle dichiarazioni del nuovo sindaco di Milano, che propone, con il nuovo Pgt, il recupero dei numerosi alloggi sfitti e l’incremento dell’housing sociale.

Ma vediamo di capire meglio. Intanto, cos’è l’housing sociale?

Non  è edilizia popolare, ma nemmeno privata. Per la precisione sono alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi pubblici quali, ad esempio, esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia o vantaggi di tipo urbanistico. Una sorta di via di mezzo, quindi, dove la parte pubblica “ci mette” le aree e le agevolazioni, mentre i privati il soldo.

Del costruito, inoltre, una certa parte viene assegnata con affitti fino al 30% inferiori rispetto ai prezzi di mercato. L’assegnazione, però, non dipende unicamente dal reddito, ma anche dalle oscillazioni di mercato.

Il costruttore investe consapevole che il guadagno che ne otterrà sarà molto inferiore rispetto a quello che otterrebbe dagli investimenti standard – con il social housing, l’investitore arriva a guadagnare il 6/8% a fronte del 30/40% dei normali investimenti edilizi. Cosa lo spinge quindi ad investire in questi progetti?

I progetti di social housing rispondono alla definizione di “soluzioni abitative per quei nuclei familiari i cui bisogni non possono essere soddisfatti alle condizioni di mercato e per le quali esistono regole di assegnazione” (fonte: CECODHAS – Comitato europeo per la promozione del diritto alla casa).

I soggetti sono nello specifico single, famiglie monogenitoriali, immigrati, lavoratori temporanei e studenti fuori sede. Quindi il costruttore adotta un piano etico, “fa dell’intervento sociale la sua filosofia”, come si può leggere nella relazione dell’ANCI (associazione nazionale comuni italiani) su questo tema.

Ovviamente Magog ha un occhio sul suolo nazionale (in questo caso addirittura comunale) e l’altro su quello internazionale, perciò, come si comportano i Paesi membri dell’Unione Europea riguardo a queste tematiche?

Esistono due approcci all’housing sociale: quello universalista e quello “a target”.

Il modello universalistico considera il bene abitativo – di qualità dignitosa e a prezzi accessibili – come una responsabilità pubblica nei confronti dell’intera popolazione. A fornirlo sono società municipali (come in Svezia e Danimarca) o organizzazioni no profit (Paesi Bassi, Danimarca). L’assegnazione avviene attraverso liste d’attesa con o senza criteri di priorità, mentre gli enti locali riservano un certo numero di alloggi vacanti per quei nuclei familiari che presentano un urgente bisogno abitativo. Per le famiglie più disagiate esistono anche indennità abitative.

Il modello “a target” affida la questione del diritto alla casa prevalentemente alle logiche di mercato, quindi ai privati. Questo modello a sua volta si divide in due approcci leggermente differenti: quello generalista e quello residuale. Il primo, assegna gli alloggi ai nuclei familiari che ricadono al di sotto di una certa soglia di reddito seguendo la tradizione di social housing propria dell’Europa Occidentale, che si rivolge ai lavoratori e ai percettori di redditi medi.  In quest’approccio gli affitti sociali hanno un livello massimo fisso e le famiglie beneficiano di indennità abitative che, sulla base del reddito, coprono parte dell’affitto. A questo tipo di social housing fanno ricorso l’Austria (con una percentuale superiore al 20% dell’intero mercato immobiliare), la Repubblica Ceca, la Francia, la Finlandia e la Polonia (11%-19%); anche il Bel Paese rientra in questo tipo di approccio, dedicando il 5-10% dell’intero mercato, come la Germania. Il secondo, invece, si concentra su una categoria più ristretta di beneficiari, tipicamente i nuclei familiari più disagiati – disabili, disoccupati, anziani, genitori soli, etc. Generalmente a tale approccio corrisponde l’assegnazione diretta di una sistemazione da parte delle autorità locali in base al bisogno. Gli affitti sociali sono determinati in base ai costi o al reddito. A questo secondo tipo di approccio si rifanno Regno Unito (+20%), Francia, Germania, Belgio, Ungheria, Repubbliche Baltiche, Portogallo e Spagna.

Ma quali sono i rischi nei quali possono incappare questi progetti?

È evidente. La possibilità di speculazioni è sempre in agguato e la loro ricaduta sui soggetti che dovrebbero beneficiare dell’operazione porterebbe all’annullamento dei buoni propositi con i quali nascono questi progetti. La sete di guadagni e le leggi del mercato sono sicuramente più forti del senso etico… Inoltre la svendita di patrimonio pubblico è una realtà non trascurabile.

L’idea che si è fatta Magog leggendo varie relazioni sull’argomento (in particolare si segnala “Il Social Housing in Europa“ a cura di Massimo Baldini e Marta Federici) è che il modello nordico sia sempre il più vantaggioso.

Torniamo a Milano. 1978 alloggi sfitti e mancano i fondi per la riqualifica. Come fare?

«Dovremo capire quanto costeranno questi interventi: sull’assessorato alla Casa non sono previsti tagli drastici al budget, ma di sicuro non ci sono soldi per nuovi investimenti» spiega Lucia Castellano, assessore alla Casa e demanio, ma assicura: «Faremo quello che è scritto nel programma del sindaco Pisapia: garantire la casa ai cittadini». Anche a costo, sembrerebbe, di vendere qualcosa del patrimonio immobiliare oggi sfitto o, almeno, di portare gli affitti delle case in pieno centro a livello dei canoni di mercato. Il progetto di riqualifica coinvolge anche l’assessorato all’Urbanistica di Lucia De Cesaris che vorrebbe progetti a favore non solo delle fasce più fragili della popolazione, ma anche quelle intermedie come i giovani al primo impiego. La linea del comune sembra comunque molto chiara “Cominceremo dalla casa per combattere il carovita” è la dichiarazione di Pisapia.

Magog (& Gog)

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Di (07 July 2011)
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